Bydlení

Kolik zaplatíte za hypotéku po konci fixace, výpočet pro pět případů

MSkoMSko
9 ↑ 0

Kdo si vzal hypotéku v roce 2021 s pětiletou fixací, zaplatí po refixaci typicky o 3 až 5 tisíc korun měsíčně víc. U úvěru na 3 miliony korun z listopadu 2021 vyskočí splátka z 12 168 Kč na zhruba 17 000 Kč, pokud nová sazba bude odpovídat listopadovému průměru 5,96 %. Když vyjednáte sazbu kolem 5 %, je nárůst asi 3 400 Kč.

Banka vám novou sazbu musí oznámit nejpozději 3 měsíce před koncem fixace. Od té chvíle běží tříměsíční lhůta, ve které můžete úvěr bez poplatku splatit nebo převést k jiné bance.

Proč splátky po refixaci rostou

Průměrná nabídková sazba hypoték podle Swiss Life Hypoindexu stoupla v listopadu 2026 na 5,96 %. Proti říjnu je to o 0,17 procentního bodu víc a sazby rostou osmý měsíc v řadě. V březnu byl průměr 4,89 %, takže za osm měsíců hypotéky zdražily o víc než procentní bod.

Čtěte také

Česká národní banka 5. listopadu zvedla základní sazbu o čtvrt bodu na 4 %. Podle jejích dat byla průměrná sazba nově sjednaných úvěrů na bydlení v září 5,05 %. Tohle číslo je nižší než Hypoindex, protože zachycuje sazby, které lidé skutečně podepsali, ne nabídky z ceníků.

Hlavní problém mají lidé, kteří fixovali v době levných peněz. ČNB v květnové zprávě uvedla, že v roce 2026 refixují hlavně úvěry z roku 2021 se sazbou kolem 3,2 až 3,3 %. Jde o jistiny za zhruba 470 miliard korun a průměrná splátka podle odhadu ČNB stoupne asi o 15 %, tedy o 1 900 Kč měsíčně.

Kolik si připlatíte vy?

Spočítali jsme pět modelových hypoték podle toho, kdy je kdo sjednal a na jak dlouho fixoval. Výchozí sazba je průměr Hypoindexu v měsíci podpisu, nová splátka počítá se zůstatkem dluhu po konci fixace a stejnou zbývající dobou splácení.

HypotékaSazba při podpisuSplátka dosudPři 5,96 %Při 5,05 %
3 mil. Kč na 30 let, 11/2021, fixace 5 let2,70 %12 168 Kč17 025 Kč (+4 857)15 583 Kč (+3 415)
2 mil. Kč na 25 let, 11/2021, fixace 5 let2,70 %9 175 Kč12 140 Kč (+2 965)11 267 Kč (+2 091)
2,5 mil. Kč na 30 let, 11/2019, fixace 7 let2,35 %9 684 Kč13 751 Kč (+4 067)12 653 Kč (+2 969)
2 mil. Kč na 30 let, 11/2016, fixace 10 let1,77 %7 164 Kč10 335 Kč (+3 170)9 591 Kč (+2 426)
3 mil. Kč na 30 let, 11/2023, fixace 3 roky6,01 %18 006 Kč17 916 Kč (−90)16 317 Kč (−1 689)

Sloupec 5,96 % odpovídá listopadovému Hypoindexu, sloupec 5,05 % zářijovému průměru sjednaných sazeb podle ČNB. U hypotéky na 3 miliony z roku 2021 dělá rozdíl mezi oběma sazbami 17 300 Kč ročně. Tolik může stát, když nabídku banky jen podepíšete bez vyjednávání.

Výjimkou jsou lidé, kteří fixovali na podzim 2023. Tehdy byl průměr 6,01 %, takže se jim splátka při listopadových sazbách prakticky nezmění. Kdo vyjedná sazbu kolem 5 %, ušetří i 1 700 Kč měsíčně.

Ověřit výpočet si můžete i na čísle, které uvádí sám Hypoindex. Hypotéka 3,5 milionu korun na 25 let stála v březnu 20 240 Kč měsíčně, v listopadu 22 464 Kč. Stejný vzorec dává i naše tabulka.

Kdy vám banka musí poslat novou sazbu

U hypotéky s fixací aspoň na rok musí banka poslat novou sazbu a novou výši splátky nejpozději 3 měsíce před koncem fixace. Stanoví to § 102 odst. 3 zákona o spotřebitelském úvěru. Když vám fixace končí v únoru, měl by dopis nebo zpráva v internetovém bankovnictví přijít nejpozději v listopadu.

Nabídka v dopise je první návrh banky, ne konečné slovo. Nemusíte ji podepsat a můžete o sazbě jednat, nejlépe s nabídkou jiné banky v ruce. Mezi listopadovou nabídkovou sazbou 5,96 % a zářijovým průměrem skutečně sjednaných úvěrů 5,05 % je skoro procentní bod.

Řadové rodinné domy v nové zástavbě na okraji obce

Tři měsíce, kdy můžete odejít bez poplatku

3 měsíce od chvíle, kdy vám banka oznámí novou sazbu, smíte hypotéku zcela nebo zčásti splatit bez jakékoli náhrady nákladů. Plyne to z § 117 odst. 3 písm. d) zákona o spotřebitelském úvěru. Prakticky to znamená, že ji můžete bez sankce převést k jiné bance, která vám dá lepší sazbu.

Mimo toto okno už banka náhradu chtít smí. U běžné hypotéky na koupi, stavbu nebo rekonstrukci bydlení je od září 2024 omezená na 0,25 % předčasně splacené částky za každý započatý rok do konce fixace, nejvýš 1 %. Navíc nesmí být vyšší než skutečné náklady banky podle § 117a a než úroky, které byste do konce fixace zaplatili. U neúčelové hypotéky, která je jen zajištěná nemovitostí, platí strop 1 %, a když zbývá do konce fixace nejvýš rok, 0,5 %.

Bez poplatku můžete jednou ročně splatit i kus dluhu. Jde o částku do 25 % celkové výše úvěru během měsíce před výročím uzavření smlouvy. U hypotéky na 3 miliony je to až 750 tisíc korun.

Jak dostat nižší sazbu

Rozdíl mezi nabídkou z dopisu a sazbou po vyjednávání bývá v desetinách procenta. U zůstatku 2,65 milionu na 25 let dělá každých 0,1 procentního bodu zhruba 160 Kč měsíčně, za pět let fixace skoro 10 tisíc korun. Vyjednávat se proto vyplatí.

  • Hned po doručení dopisu si nechte spočítat nabídku u dvou nebo tří jiných bank nebo u hypotečního poradce.
  • Se svou bankou jednejte písemně a přiložte konkrétní konkurenční nabídku se sazbou a délkou fixace.
  • Zeptejte se, za jakých podmínek sazbu sníží, třeba při vedení účtu, příchodu výplaty nebo sjednání pojištění, a spočítejte, jestli se podmínka vyplatí.
  • Novou smlouvu podepište až po porovnání celkových nákladů, nejen sazby. U převodu k jiné bance si předem nechte vypsat všechny poplatky spojené s novým úvěrem.

Délka nové fixace je sázka. Kratší fixace dává šanci na pokles, delší chrání před dalším růstem. Jistou odpověď nedá nikdo, ani banka.

Když novou splátku neutáhnete

S bankou se dá jednat o prodloužení doby splácení, záleží ale na jejím posouzení vašeho věku a příjmů. V našem prvním příkladu zbývá po pěti letech fixace splácet 25 let. Prodloužení na 30 let by snížilo splátku při 5,96 % ze 17 025 Kč na 15 834 Kč. Celkově ale zaplatíte na úrocích víc, protože dluh splácíte o pět let déle.

Druhou možností je mimořádná splátka v okně kolem konce fixace, když máte úspory. Kdyby majitel hypotéky z prvního příkladu splatil 750 tisíc korun, klesla by nová splátka při 5,96 % na 12 211 Kč, tedy skoro na dnešní úroveň. Nejvíc se to vyplatí tomu, komu úspory na spořicím účtu vynášejí méně, než kolik stojí úrok z hypotéky.

Jestli vás tlačí víc výdajů najednou, spočítejte si i další položky rozpočtu. Od ledna se mění třeba ceny elektřiny a plynu bez fixace. Pro případ ztráty práce se hodí vědět, kolik dostanete v nezaměstnanosti.

Když máte se splácením problém už teď, ozvěte se bance dřív, než splátku nezaplatíte. Obecné rady k výběru a splácení najdete i v článcích jak vybrat hypotéku a co dělat při problémech se splácením.

Zdroje

Co říkáte na tento článek?

Pobavilo
0
Užitečné
0
Super
0
Nic moc
0
Trapas
0
MSko
Převážně filmový nerd, tudíž většinu času nic jiného neřeší. Poslední roky tráví většinu času psaním. Je autorem scénářů, které jsou jeho srdeční záležitostí, ale taky třeba zpravodajských článků na různé weby. Kromě psaní se také snaží žít normální život, rád cestuje a poznává nová místa, rekreačně si zasportuje a taky si rád pochutná na kvalitním českém pivu. Nepohrdne ani dobrým vínem.
    Předešlý
    Další

    Mohlo by se vám také líbit

    Chci k tomu něco říci

    Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

    Více:Bydlení

    Poslední příspěvky