Plíseň v nájemním bytě platí pronajímatel, když ji způsobila vada domu nebo bytu, třeba tepelný most, zatékání nebo prasklé potrubí. Nájemník ji platí, když vznikla jeho užíváním, typicky málo větraným bytem a sušením prádla v pokoji. U pražské malířské firmy Profimalír stojí odstranění plísně 140 Kč za metr čtvereční, protiplísňový nátěr dalších 120 Kč.
Rozhoduje příčina, ne to, kdo plíseň uvidí první. Proto se vyplatí ji hned nahlásit pronajímateli písemně, nafotit a změřit vlhkost. Bez oznámení přijdete o právo na slevu z nájemného i o náhradu nákladů.
Kdy platí pronajímatel
Pronajímatel musí podle § 2257 občanského zákoníku udržovat byt i dům po celou dobu nájmu ve stavu způsobilém k užívání. Byt, ve kterém kvůli vadě stavby roste plíseň, tomu nevyhovuje. Pronajímatel pak musí odstranit příčinu a na svůj účet i následky.
Typické vady na straně majitele jsou tepelné mosty v rozích a u nadpraží oken, chybějící nebo poškozená izolace obvodové zdi a zatékání střechou či balkonem. Patří sem i vlhkost vzlínající ze základů, netěsná okna, která nejdou dovřít, a prasklé rozvody vody ve zdi. Plíseň z vady se často vrací na stejné místo, i když ji několikrát odstraníte.
Pronajímatel ale neodpovídá za vadu, o které obě strany věděly při podpisu smlouvy a která nebrání užívání. Tak to stanoví § 2207 odst. 2. Pokud jste byt brali s viditelnou skvrnou v rohu a v předávacím protokolu to stojí, budete mít horší pozici.
Kdy platí nájemník
Nájemník podle stejného § 2257 provádí a hradí běžnou údržbu a drobné opravy. Nařízení vlády č. 308/2015 Sb. mezi běžnou údržbu výslovně řadí malování, drobné opravy omítek a tapetování. Když plíseň vznikla tím, že se v bytě málo větralo, odstranění a vymalování jde za vámi.
Hranice je v praxi sporná. Vlhkost v bytě tvoří hlavně lidé, vaření, sprchování a prádlo sušené na radiátoru. Pokud pronajímatel dokáže, že dům je v pořádku a plíseň vznikla nedostatečným větráním, může mu soud dát za pravdu. Vždy ale záleží na konkrétním bytě a na tom, co se v řízení prokáže.
Přesně to se stalo ve sporu, který Nejvyšší soud rozhodl v roce 2018 pod sp. zn. 26 Cdo 527/2017. Nájemkyně chtěla slevu z nájemného kvůli plísni, nedostala ji. Soudy dospěly k závěru, že se na vzniku plísně podílela sama nedostatečným větráním.
Drobné opravy a limit 1 500 Kč
Od 1. ledna 2026 platí vyšší limity drobných oprav. Za drobnou opravu se kromě vyjmenovaných oprav považuje každá oprava bytu nebo vybavení, která nepřesáhne 1 500 Kč. Do konce roku 2025 to bylo 1 000 Kč.
Druhý limit je roční. Když součet drobných oprav v kalendářním roce přesáhne 150 Kč na metr čtvereční podlahové plochy bytu, další opravy v tom roce platí pronajímatel. U bytu o 60 m² to dělá 9 000 Kč ročně.
| Co se dělá | Kdo platí | Podle čeho |
|---|---|---|
| Vymalování po plísni, kterou způsobilo vaše užívání | nájemník | § 2 NV 308/2015 Sb., běžná údržba |
| Výměna těsnění nebo seřízení okna do 1 500 Kč | nájemník | § 4 a 5 NV 308/2015 Sb. |
| Oprava nad 1 500 Kč, která není běžnou údržbou | pronajímatel | § 5 NV 308/2015 Sb. |
| Zateplení zdi, oprava střechy nebo potrubí | pronajímatel | § 2257 odst. 1 občanského zákoníku |
| Odstranění plísně způsobené vadou domu | pronajímatel | § 2257 odst. 1 a § 2208 občanského zákoníku |
Seřízení oken se vyplatí řešit před zimou. Starší okna bez funkčního těsnění pouští teplo ven a studený rám pak rosí. Jaká okna se dnes do bytů dávají, rozebírá článek Co jsou eurookna a jak se liší od plastových oken.
Kolik stojí odstranění plísně
Malou skvrnu zvládnete sami. Sprej proti plísni v půllitrovém balení stojí podle prodejce zhruba 90 až 160 Kč. Ošetřené místo je potřeba nechat proschnout a pak přetřít barvou s protiplísňovou přísadou.
Větší plochu se vyplatí zadat firmě, která zeď ošetří, vysuší a vymaluje. Pražská malířská firma Profimalír má v ceníku platném od ledna 2026 tyto ceny.
| Práce | Cena za m² | Modelová plocha 6 m² |
|---|---|---|
| Odstranění plísně | 140 Kč | 840 Kč |
| Protiplísňový nátěr | 120 Kč | 720 Kč |
| Malování podle druhu barvy | 35 až 130 Kč | 210 až 780 Kč |
| Celkem | 295 až 390 Kč | 1 770 až 2 340 Kč |
Šest metrů čtverečních odpovídá rohu ložnice od podlahy ke stropu a pruhu nad oknem. Když je příčinou vlhké zdivo, nátěr nepomůže. Sanace zdiva je stavební zásah do domu, objednává ji a platí majitel.
Vyplatí se odvlhčovač?
V bytě, kde se plíseň vrací kvůli vlhku, ano, pokud ho necháte běžet rozumně. Kondenzační odvlhčovač na 10 až 20 litrů denně má příkon obvykle kolem 300 W. Za 8 hodin provozu spotřebuje asi 2,4 kWh.
Kilowatthodina v běžné sazbě D02d stála podle srovnání ceníků z ledna 2026 s DPH, silovou elektřinou i distribucí od 5,57 Kč u PRE do 6,61 Kč u ČEZ. S těmito dvěma cenami vychází provoz takto.
| Provoz | Spotřeba za den | 30 dní při 5,57 Kč | 30 dní při 6,61 Kč |
|---|---|---|---|
| 4 hodiny denně | 1,2 kWh | 201 Kč | 238 Kč |
| 8 hodin denně | 2,4 kWh | 401 Kč | 476 Kč |
| 12 hodin denně | 3,6 kWh | 602 Kč | 714 Kč |
Odvlhčovač je řešení pro nájemníka, příčinu neodstraní. Domácí vlhkoměr vám ukáže, jestli ho vůbec potřebujete. Pro byty žádný závazný limit vlhkosti neplatí, vyhláška č. 43/2025 Sb. s hranicí 30 až 65 % se týká jen škol, nemocnic, sociálních služeb a ubytoven.
Levnější je obvykle větrat krátce a naplno, okna dokořán místo vyklopených na celý den. Kolik stojí každý stupeň topení navíc, spočítal článek Kolik ušetříte snížením teploty o jeden stupeň.
Jak postupovat, když plíseň najdete
V rohu ložnice u okna se v listopadu objeví šedé až černé tečky a za týden jsou z nich skvrny velké jako dlaň. Právě v tu chvíli rozhoduje, co uděláte během prvních dnů. Občanský zákoník v § 2214 chce, abyste vadu oznámili hned poté, co ji zjistíte.
Pět kroků, které vám zachovají všechna práva.
- Plíseň nafoťte s datem a s něčím, co ukáže velikost, třeba se svinovacím metrem.
- Pár dní měřte vlhkost a teplotu v místnosti a zapisujte si hodnoty ráno a večer.
- Pošlete pronajímateli oznámení e-mailem nebo dopisem, ať máte doklad o datu, a přiložte fotky.
- Požádejte o prohlídku a o určení příčiny, u opakované plísně ideálně odborníkem na stavební fyziku.
- Do doby opravy plíseň jen ošetřete sprejem a nic nebourejte, jinak zničíte důkaz.
Ústní zmínka při předání nájmu nestačí. Kdo vadu nenahlásí včas, riskuje, že část škody půjde za ním, protože se plíseň mezitím rozšířila.
Co když pronajímatel nereaguje
Nájemník nahlásí plíseň v listopadu, pronajímatel slíbí opravu a v lednu je skvrna dvakrát větší. Pro takovou situaci dává zákon v § 2208 občanského zákoníku tři možnosti. Platí jen tehdy, když jste vadu řádně a včas oznámili a majitel ji bez zbytečného odkladu neodstranil.
Můžete chtít přiměřenou slevu z nájemného, nebo opravu provést sami a žádat náhradu účelně vynaložených nákladů. Tyto částky si smíte započíst proti nájemnému, nejvýš do výše jednoho měsíčního nájmu. Při nájmu 15 000 Kč tedy můžete z dalšího nájemného strhnout až 15 000 Kč.
Když plíseň zásadně ztěžuje užívání bytu nebo ho znemožňuje, máte právo na prominutí nájemného, nebo můžete nájem vypovědět bez výpovědní doby. Pozor na lhůtu. Právo na slevu nebo náhradu musíte u pronajímatele uplatnit do šesti měsíců od zjištění vady, jinak vám ho soud nepřizná, pokud pronajímatel namítne zpoždění.
Před započtením nebo výpovědí se vyplatí porada s právníkem. Poradny pro nájemníky provozuje Sdružení nájemníků ČR, podmínky a ceny má na webu son.cz. Pokud se kvůli plísni stěhujete, pomůže vám týden do stěhování v 21 tipech.
Hygiena, stavební úřad a soudy
Krajská hygienická stanice opravu v bytě nařídit nemůže. Moravskoslezská hygiena na svém webu uvádí, že plíseň posoudí jen jako zdravotní riziko a svůj posudek předá stavebnímu úřadu. Ten jediný může vlastníkovi domu nařídit údržbu stavby.
Že se nečinnost nevyplácí, ukazuje rozsudek Nejvyššího soudu z 10. června 2026, sp. zn. 26 Cdo 3215/2025. Společenství vlastníků roky neřešilo nahlášenou vlhkost a plíseň z nedostatečně zaizolovaného obvodového pláště. Majitelce bytu podle soudu může nahradit škodu i ušlé nájemné.
Šlo o spor majitelky bytu se společenstvím, ne nájemníka s pronajímatelem. Princip ale platí i v nájmu. Kdo odpovídá za stav domu a nahlášenou vadu nechá měsíce bez povšimnutí, nese následky, ať je to společenství vlastníků vůči majiteli bytu, nebo pronajímatel vůči nájemníkovi, který mu plíseň řádně a včas oznámil. Zdravotní důvod k rychlé opravě je přitom silný, podle přehledu Světové zdravotnické organizace mají lidé ve vlhkých a plesnivých budovách o 75 % vyšší riziko dýchacích potíží a astmatu.
Zdroje
- Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 2207, § 2208, § 2214 a § 2257, https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-89
- Nařízení vlády č. 308/2015 Sb., o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu, https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2015-308
- Vyhláška č. 43/2025 Sb., hygienické limity pro pobytové místnosti některých staveb, https://www.tzb-info.cz/pravni-predpisy/vyhlaska-c-43-2025-sb-o-stanoveni-hygienickych-limitu-chemickych-fyzikalnich-a-biologickych-ukazatelu-pro-vnitrni-prostredi-pobytovych-mistnosti-nekterych-staveb
- Nejvyšší soud, 26 Cdo 527/2017, Profipravo, https://profipravo.cz/index.php?csum=50cb89c7&id_article=261106&id_category=63&page=article
- Měšec, SVJ ignorovalo vlhkost a plíseň, 7. 8. 2026, https://www.mesec.cz/clanky/svj-ignorovalo-vlhkost-a-plisen-vybor-na-stiznosti-nereagoval-majitelce-muze-hradit-ztratu-z-najmu-rozhodl-soud/
- KHS Moravskoslezského kraje, plísně v bytech, https://www.khsova.cz/obcanum/detail/34
- Profimalír Praha, ceník od 1. 1. 2026, https://profimalir-praha.cz/cenik/
- Lékárna.cz, SAVO proti plísním 500 ml, https://www.lekarna.cz/savo-proti-plisnim-500ml-rozprasovac/
- Meaco, kolik stojí provoz odvlhčovače vzduchu, https://meaco.cz/clanky/kolik-stoji-provoz-odvlhcovace-vzduchu-mene-nez-si-myslite/
- Ušetřeno.cz, cena za 1 kWh elektřiny, https://www.usetreno.cz/energie-elektrina/cena-za-1-kwh/
- WHO, Guidelines for indoor air quality, dampness and mould, 2009, https://iris.who.int/handle/10665/164348
- Sdružení nájemníků ČR, https://www.son.cz/
Co říkáte na tento článek?
